Čo by mala obsahovať kúpna zmluva na predaj bytu

Aj keď kúpa a predaj nehnuteľnosti, nie je náročný proces, ľudia, ktorí nemajú dostatok informácií túto transakciu považujú za náročnú. Celý proces sa skladá z troch základných krokov, pričom najväčší dôraz je potrebné dávať na prípravu kúpno-predajnej zmluvy. Zmluvu si môžete napísať svojpomocne pomocou viacerých zdrojov z internetu, alebo bude bezpečnejšie spoľahnúť sa na odborníkov, ktorí s prípravou takejto zmluvy majú bohaté skúsenosti.

Zmluva sprostredkovateľská

V kupno-predajnom procese sa môžeme stretnúť s viacerými druhmi zmlúv. Jednou zo zmlúv je aj sprostredkovateľská zmluva, ktorá je upravená v Občianskom zákonníku. Je považovaná za bežnú zmluvu v prípade kúpy, či predaja nehnuteľnosti. Využíva sa v prípade, keď sa majiteľ nehnuteľnosti dohodne s realitným agentom, na predaji danej nehnuteľnosti. 

Podľa zákona musí sprostredkovateľská zmluva obsahovať nasledujúce body:

• Označenie zmluvných strán - záujemca o sprostredkovanie, tj. ten kto bude platiť odmenu za sprostredkovanie. Ďalej sprostredkovateľ - realitný agent.
• Predmet zmluvy - je nevyhnutná špecifikácia činnosti, ktorú má sprostredkovateľ vykonať a za čo získa odmenu od záujemcu. 
• Odmena - ktorá môže byť definovaná v absolútnej hodnote alebo v percentách.

Rezervačná zmluva

Ďalšou zmluvou, s ktorou sa v kupno-predajnom procese môžete stretnúť je rezervačná zmluva. Slúži na rezerváciu danej nehnuteľnosti na určitý, vopred stanovený čas. Daný čas slúži na vybavenie všetkých náležitostí, ktoré s kúpou súvisia. U predávajúceho sa bavíme o príprave bytu na odovzdanie novému majiteľovi a prípravu potrebnej dokumentácie, pri kupujúcom ide o čas na zabezpečenie potrebných finančných prostriedkov. 

Rezervačná zmluva sa stáva podpisom oboch strán záväzná. Je preto dôležité vedieť, k čomu sa podpisom rezervačnej zmluvy zaväzujú podpisujúci. Predávajúci podpisom tejto zmluvy potvrdzuje, že už má kupujúceho na svoj byt a nebude predaj ďalej riešiť a ani konzultovať s inými záujemcami. Zo strany kupujúceho je podpis rezervačnej zmluvy potvrdením vážneho záujmu. 

Súčasťou rezervačnej zmluvy je aj definovanie povinnosti platenia, tzv. rezervačného poplatku, ktorý slúži ako potvrdenie skutočného záujmu oboch strán. Výška poplatku je individuálna, spravidla je to však 2 až 3 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Uvedený poplatok hradí záujemca, predávajúcemu prevodom alebo v hotovosti, buď na účet predávajúceho alebo v ideálnom prípade je hradený na účet tretej strany, napríklad notárovi. V zmluve sú ďalej uvedené podmienky týkajúce sa rezervácie. Je stanovené obdobie, počas, ktorého je rezervácia platná a všetky ďalšie náležitosti, ktoré musia byť jednotlivými stranami splnené. 

Akonáhle uplytnie doba uvedená v rezervačnej zmluve, pristupuje sa k podpisu ďalších zmlúv. A to, zmluva o budúcej zmluve a následne kúpno-predajná zmluva. Výška rezervačného poplatku bude po podpise kúpnej zmluvy automaticky odpočítaná z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ak by sa kupujúci rozhodol ďalšie zmluvy nepodpísať, napríklad ak stratil o byt záujem, rezervačný poplatok prepadá v prospech majiteľa nehnuteľnosti. Ak by došlo k porušeniu dohody na strane predávajúceho, rezervačný poplatok bude vrátený predávajúcemu. 

Rezervačná zmluva nenahrádza žiadnu ďalšiu zmluvu, ktorú je potrebné v kupno-predajnom procese podpísať. Slúži len ako “rezervácia” nehnuteľnosti, ale za žiadnych okolností nezävazuje k povinnosti predmetnú nehnuteľnosť kúpiť alebo predať.

Zmluva o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve je dokument, ktorá predchádza podpisu kúpnej zmluve. Táto zmluva ukladá povinnosť uzavrieť vo vopred stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu. Táto zmluva musí byť vyhotovená v písomnej forme, v opačnom prípade je neplatná. 

Do zmluvy o budúcej zmluve je potrebné zahrnúť všetky náležitosti, ktoré budú následne zadefinované aj v riadnej kúpnej zmluve. Tými náležitosťami sú, spôsob úhrady kúpnej ceny, termín pripravenia a následného odovzdania nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo nehnuteľnosti a ďalšie. Ak už disponujete samotnou budúcou kúpnou zmluvou je vhodné ju priložiť ako prílohu. Nevyhnutnou informáciou, ktorá v zmluve musí byť uvedená je kúpna cena predmetnej nehnuteľnosti. 

Aj keď obe strany podpíšu zmluvu o budúcej zmluve, stále nedochádza k prevodu vlastníckeho práva. K prevodu vlastníckeho práva nastáva až po uzatvorení riadnej kúpnej zmluvy, ktorá bude súčasťou návrhu na vklad na katastri nehnuteľností. 

Kúpna zmluva na byt

Pre uzatvorenie kúpno-predajného procesu je potrebné podpísanie kúpnej zmluvy. Náležitosti uzatvorenia tejto zmluvy sú definované Občianskym zákonníkom. 

Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí byť vyhotovená v písomnej podobe a podpisy notársky overené. Podpisom zmluvy sa jednotlivé zmluvné strany zaviazané, právo k nehnuteľnosti však bude potvrdené rozhodnutím príslušného katastra nehnuteľností. Ak dôjde k prípadu, že kúpna zmluva neobsahuje všetky náležitosti, prípadne je niečo uvedené chybne, katastrálny úrad môže vklad prerušiť alebo aj zamietnuť.

Zmluva o úschove kúpnej ceny

Z pohľadu bezpečnosti je notárska úschova považovaná za jeden z najlepších spôsobov úhrady kúpnej ceny. Ak sa bavíme o tejto forme peňažného plnenia, bude peňažná suma uložená u notára, ktorý následne zabezpečí a dohliadne na plnenie oboch zmluvných strán.

Akonáhle notár vydá oznámenie, je kupujúci povinný vložiť dohodnutú sumu do notárskej úschovy. Po vložení peňažných prostriedkov do úschovy, notár vydá potvrdenie.

Čo má obsahovať kúpna zmluva?

Náležitosti kúpnej zmluvy je potrebné uvádzať zodpovedne, aby sa nestalo, že konanie na katastri bude prerušené. Nevyhnutnými informáciami, ktoré by mala zmluva obsahovať sú: presná identifikácia nehnuteľnosti, identifikácia zmluvných strán, dohodnutá kúpna cena, nesmú chýbať práva a povinnosti jednotlivých účastníkov kúpno-predajného procesu. 

Všetky tieto informácie musia byť v zmluve uvedené v opačnom prípade zmluva stráca platnosť.

Ako sa pohybujú ceny zmlúv na mieru a čo prinesú?

Ceny za vypracovanie kúpnej zmluvy sa pohybujú rôzne. Veľmi dôležité sú rozhodujúce parametre na základe ktorých bude zmluva spracovaná. V prípade, že máte k dispozícii všetky informácie, ktoré majú byť súčasťou zmluvy, určite trošku ušetríte. Ak by právnik mal okrem zostavenia zmluvy, niektoré údaje dohľadávať cena za spracovanie zmluvy by sa určite vyšplhala vyššie. Ceny sa však pohybujú od 100 do 500 Eur podľa náročnosti.

Kto všetko zmluvy musí podpísať? Ide o overené podpisy?

Po vytvorení a uzatvorení kúpnej zmluvy vás čakajú ešte dva dôležité úkony. Tými sú overenie podpisov a následné podanie návrhu na vklad do príslušného katastra nehnuteľností. 

Overiť podpis môžete dvomi spôsobmi: notárom a matričným úradom. Overenie podpisu na matrike vás vyjde lacnejšie. Ak chcete ušetriť, nie je potrebné overovanie podpisu kupujúceho, stačí overiť podpis predávajúceho na dvoch rukopisoch, ktoré budú súčasťou návrhu vkladu na katastri. 

Práve podanie návrhu vkladu na katastri je posledný úkon, ktorý vás v kupno-predajnom procese čaká. Čo je to vklad na katastri a ako podať vklad na kataster sme priblížili v našich posledných blogoch.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy bytu

Tak ako kúpna zmluva, tak aj odstúpenie od kúpnej zmluvy musí byť v písomnej podobe. V opačnom prípade by to bolo neplatné. 

Ak ste kupujúci a nehnuteľnosť ste kúpili, no neboli ste informovaní o nejakých vadách, prípadne vám pri obhliadke bytu ušli, máte právo od zmluvy odstúpiť prípadne požadovať zľavu z dohodnutej kúpnej ceny. 

Ak ste predávajúci a kupujúci vám do stanoveného termínu neuhradil dohodnutú sumu finančných prostriedkov, máte rovnako právo od zmluvy odstúpiť.