Ako na predaj družstevného bytu krok za krokom

Ste majiteľom bytu? Byt však nemáte v osobnom vlastníctve, ale ide o družstevný byt? Aký je hlavný rozdiel v týchto formách vlastníctva, ako na samotný predaj a na čo si dať pozor sa dozviete v našom článku. Preto, čítajte ďalej.

Aký je rozdiel medzi družstevným vlastníctvom a OV?

Hlavným rozdielom v týchto formách vlastníctva je to, že byt, ktorý máte v osobnom vlastníctve je zapísaný v katastri nehnuteľností. K bytu v osobnom vlastníctve má majiteľ pridelený list vlastníctva a so svojím majetkom môže akokoľvek disponovať. Môže ho predať, alebo založiť kvôli čerpaniu hypotéky a pôžičky. 

Ak vlastníte družstevný byt, tak ste len členom bytového družstva a máte oprávnenie na využívanie bytu a byvanie v ňom. Nie ste však majiteľom danej nehnuteľnosti, keďže tento byt nie je vo vašom osobnom vlastníctve. 

V prípade teda, že si kúpite družstevný byt, majte na pamäti, že tento byt nevlastníte, ale kupujete si len členské práva v príslušnom bytovom družstve, čo Vám dáva právo byt užívať a bývať v ňom. Ak by ste však byt chceli kúpiť, môžete o to požiadať samotné družstvo. K odkúpeniu bytu dôjde po vyplatení tzv. anuity, čo je zostatková hodnota bytu. Po splnení všetkých podmienok Vám družstvo môže nehnuteľnosť previesť do osobného vlastníctva.

Čo mať nachystané vopred?

Keďže v prípade predaja družstevného bytu dochádza len k prevodu práv na užívanie bytu, je tento proces podstatne jednoduchší, ako v prípade predaja bytu, ktorý je v osobnom vlastníctve. Proces predaja je však identický, je potrebné pripraviť zmluvu, ktorá musí byť podpísaná oboma zmluvnými stranami.

Zmluva o prevode družstevného podielu

Nový kupujúci musí byť schválený družstvom. V prípade, že družstvo nového majiteľa schváli, je potrebné pripraviť a podpísať zmluvu o prevode družstevného podielu k predmetnej bytovej jednotke. Podpisuje sa tiež zmluva o úschove.

Anuita

Po spísaní uvedených zmlúv a získaní vyjadrenia od družstva, dochádza tiež k prevodu pravidelného nájmu a pravidelných dlhov predchádzajúcich majiteľov, tzv. anuita. Celková cena družstevného bytu sa teda okrem bežnej ceny skladá aj z anuity. Pre lepšie pochopenie si uvedieme príklad:

Družstevný byt sa predáva v sume 90.000 Eur + anuita 18.000 splatná v roku 2025. Pri prevode bytu zaplatíte predávajúcemu sumu 90.000 Eur a do roku 2025 budete družstvu splácať ešte anuitu v mesačných splátkach. Suma anuity je 18.000 Eur, čo v mesačných splátkach predstavuje 250 Eur. Akonáhle dôjde v roku 2025 k splateniu anuity, prináleží Vám nárok na prevod bytu do osobného vlastníctva. 

Požiadať o prevod do osobného vlastníctva môžete aj skôr, musíte však počítať s tým, že anuita musí byť splatená vopred. Družstvo má následne zákonnú povinnosť byť Vám odpredať v zákonnej lehote do dvoch rokov.

Ako prebieha prevod?

Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe písomnej dohody o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve, priamo a osobne na bytovom družstve. Príprava dohody je v réžii samotného družstva. Práva a podmienky upravujú konkrétne stanovy družstva.

Kto môže byť členom družstva?

Členom družstva môže byť právnická osoba, fyzická osoba, ktorá je plnoletá a má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt a spĺňa podmienky stanov. Ak ste neplnoletá fyzická osoba, môžete byť členom družstva len v prípade dedenia družstevného bytu a prevodu členských práv a povinností medzi príbuznými v priamom rade. V tomto prípade však právne úkony za maloletého musí vykonávať právny zástupca stanovený súdnym rozhodnutím. 

Nájomca je povinný pred prevodom bytu do vlastníctva: 

• požiadať družstvo o prevod vlastníctva bytu písomnou formou
• vyriešiť všetky pohľadávky voči družstvu
• podpísať zmluvu o prevode vlastníctva družstevného bytu
• uhradiť anuitu
• zaplatiť správne poplatky na katastrálnom úrade za prevod vlastníctva družstevného bytu.

Ako na financovanie pre záujemcov o kúpu družstevného bytu?

Najväčším problémom kúpy družstevného bytu je fakt, že je potrebná finančná hotovosť, to znamená, že tento byt nie je možné prefinancovať prostredníctvom hypotekárneho úveru. Práve toto pre väčšinu ľudí môže predstavovať bariéru pre kúpu takýchto bytov. 

Aj v tomto prípade však existuje možnosť. Do banky založíte inú nehnuteľnosť, ktorá je v osobnom vlastníctve, musí však byť v dostatočnej hodnote. Z týchto úverových peňazí vyplatíte kupovaný byt a môžete požiadať bytové družstvo o prepísanie do osobného vlastníctva. Akonáhle budete mať byt v osobnom vlastníctve, môžete banku požiadať o preloženie záložného práva na novú nehnuteľnosť. 

Celý proces tohto prevodu trvá približne tri mesiace. Najväčším problémom tejto situácie, že musíte založiť inú nehnuteľnosť, napríklad nehnuteľnosť vašich rodičov. Táto nehnuteľnosť nemôže mať iné záložné práva. 

Ako je to s daňami pri predaji družstevných bytov? Kto platí daň z príjmu?

Od dane je oslobodený aj príjem z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, a to v prípade, ak daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň päť rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi zo zmluvy o budúcom prevode členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, uzavretej v čase do piatich rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom.

Sú ceny bytov v družstevnom vlastníctve vyššie alebo nižšie ako v OV, Prečo?

V dnešnej dobe je reálna trhová cena družstevného bytu o čosi nižšia ako je to pri bytoch v osobnom vlastníctve. Týchto bytov je však na trhu pomerne málo, nakoľko zvyčajne ide o pozostatky z minulosti, kedy osobné vlastníctvo bytov nebolo možné.