Ako na predaj bytu s vecným bremenom

Kde zistím, že nehnuteľnosť je zaťažená vecným bremenom? Ako zistiť vecné bremeno v katastri?

Vecné bremeno definujeme ako jednu z možných foriem užívania nehnuteľnosti v prospech inej osoby. Je akýmsi obmedzením, čo môže spočívať napríklad v tom, že vlastník nehnuteľnosti je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať, prípadne ho to obmedzuje niečo vykonať. 

To, či je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom sa dozvieme jednoducho z listu vlastníctva. Býva to uvedené v časti “C” - ťarchy. Preto v prípade, že uvažujete o kúpe nehnuteľnosť je dôležité preveriť si právny stav. Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti a potrebujete ju financovať formou hypotekárneho úveru, môže vecné bremeno na predmetnú nehnuteľnosť zasiahnuť aj do tejto oblasti. 

Medzi najčastejšie formy vecného bremena, s ktorými sa stretávame je ťarcha zapísaná v prospech banky. Tej banky, ktorá poskytla úver na nehnuteľnosť súčasnému majiteľovi. Pri predaji je nevyhnutné zostatok úveru vyrovnať, čím dôjde k stiahnutiu ťarchy bankou. Akonáhle banka obdrží finančné prostriedky za dlh, zašle na kataster kvitanciu, čo predstavuje doklad o potvrdení splatenia dlhu.

Čo môže byť vecné bremeno?

To, že vecné bremená obmedzujú vlastníka určitej nehnuteľnosti v prospech niekoho iného, čo mu zabraňuje určité úkony, sme si už povedali. O čo však v realite ide?

• Právo niečo strpieť
  • znamená povinnosť vlastníka nehnuteľnosti strpieť správanie oprávneného z vecného bremena, ktorý zaťaženú nehnuteľnosť využíva vo svoj prospech. V takomto prípade sa bavíme napríklad o povinnosti vlastníka nehnuteľnosti strpieť tretie osoby, ktoré majú právo dožitia v predmetnej nehnuteľnosti. 
• Povinnosť niečoho sa zdržať
  • vlastník nehnuteľnosti nemôže niečo vykonať, aj napriek tomu, že ho oprávňuje vlastnícke právo. Ide o situáciu, kedy vlastník nemôže zastavať pozemok vzhľadom na to, že cez jeho pozemok vedie plynové vedenie, ktoré je v ochrannom pásme. 
• Povinnosť v niečom konať
  • vlastník je povinný zabezpečovať aktívne konanie v prospech verejnosti. Uveďme si príklad: vlastník je v zimnom období povinný udržiavať chodníky pre chodcov, aby nedošlo k šmyku a následnému úrazu.

K vecnému bremenu môže nehnuteľnosť prísť viacerými spôsobmi.

• Písomná zmluva 
• Závet v spojení s rozhodnutím o dedičskom konaní.
• Schválená dohoda dedičov.
• Rozhodnutie príslušného orgánu, najmä súdu.
• Zo zákona.
• Výkonom práva.

V prípade, že sa bavíme o písomnej zmluve, toto býva spravidla v prípade rodičov, ktorí vlastnia určitú nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť zveria svojim deťom, avšak pod podmienkou dožitia v predmetnej nehnuteľnosti. Ďalej môže ísť o dohodu týkajúcu sa umožnenia prejazdu cez cudzí pozemok, či umiestnenia reklamného zariadenia na cudzom pozemku. Vecné bremeno k pozemku, je nutné vypracovať spolu s plánom, prípadne nákresom. 

Druhým spôsobom je závet v spojení s rozhodnutím o dedičskom konaní, kedy k vzniku vecného bremena dochádza priamo smrťou. Automaticky sa určuje, kto je povinný toto vecné bremeno konať/trpieť. 

Tretím najčastejším spôsobom je schválenie dohody v prípade zdedenej nehnuteľnosti, kedy sa dediči dohodnú o spôsobe užívania nejakej časti predmetnej nehnuteľnosti.

Znižuje vecné bremeno cenu bytu?

Áno, vecné bremeno môže ovplyvniť výšku predajnej ceny nehnuteľnosti. Závisí však od toho, o akú formu vecného bremena ide.

Ako predať byt s vecným bremenom?

V prípade, že sa bavíme o predaji nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená vecným bremenom je to riskantnejšie pre kupujúceho, ako pre predávajúceho. Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti, ktorá je vecným bremenom zaťažená, odporúčame si vyžiadať všetky doklady týkajúce sa danej nehnuteľnosti, či pozemku. 

Existujú vecné bremená, ktoré sú viazané k právu prechodu, k inžinierskym sieťam alebo elektrickým stĺpom a majú obmedzujúci charakter z pohľadu užívania pozemku. Ak sa bavíme o tomto type bremena, je na kupujúcom, aby zvážil či ho to bude obmedzovať, alebo nie, a či takáto forma bremena je pre neho akceptovateľná. Ak sa rozhodne nehnuteľnosť s vecným bremenom kúpiť, musí to len akceptovať. Vecné bremeno nemôže zrušiť, ani obmedziť. 

Ak ste sa rozhodli kúpiť nehnuteľnosť s vecným bremenom, odporúčame to uviesť aj do kúpno-predajnej zmluvy. V tejto zmluve musia byť uvedené všetky náležitosti týkajúce sa nehnuteľnosti, vrátane potvrdenia, že na predmetnú nehnuteľnosť sa neviažu žiadne ťarchy. V prípade, že toto predávajúci neuviedol, kupujúci sa na to môže pozerať ako na “vadu nehnuteľnosti”, čo mu umožňuje od zmluvy odstúpiť. 

Vecné bremeno bytu pri úmrtí a predaji kedy zaniká

Teraz sa pozrieme na to, akým spôsobom môže vecné bremeno na nehnuteľnosti zaniknúť:

• Zo zákona – smrťou oprávnenej osoby.
• Rozhodnutím konkrétneho orgánu – tj. súd rozhodne o konkrétnych zmenách. 
• Splynutím – v prípade, že sa oprávnený človek z vecného bremena stane majiteľom nehnuteľnosti, ktorá je bremenom zaťažená. 
• Uplynutím času alebo doby, na ktorú bolo vecné bremeno zriadené.
• Splnením rozväzovacej podmienky .
• Premlčaním, ktoré sa nevzťahuje na vecné bremená zriadené zákonom.

Ak dôjde k zániku vecného bremena jedným z uvedených spôsobov, je potrebné jeho zapísanie do katastra nehnuteľnosti a vpísanie do listu vlastníctva nehnuteľnosti, na ktorú sa vecné bremeno vzťahovalo.