Ako vyhotoviť ideálnu rezervačnú zmluvu na kúpu bytu

Našli ste svoj vysnívaný byt a nechcete, aby Vám ho niekto vyfúkol. Alebo ste naopak našli kupcu pre svoj starý byt. Tak či onak, môžete sa v kúpno-predajnom procese poistiť podpísaním rezervačnej zmluvy. 

Táto zmluva slúži na rezerváciu nehnuteľnosti na určitý, vopred stanovený čas. Daný čas slúži na vybavenie všetkých náležitostí, ktoré s kúpou súvisia. U predávajúceho sa bavíme o príprave bytu na odovzdanie novému majiteľovi a prípravu potrebnej dokumentácie, pri kupujúcom ide o čas na zabezpečenie potrebných finančných prostriedkov. 

Rezervačná zmluva sa stáva podpisom oboch strán záväzná. Je preto dôležité vedieť, k čomu sa podpisom rezervačnej zmluvy zaväzujú podpisujúci. Predávajúci podpisom tejto zmluvy potvrdzuje, že už má kupujúceho na svoj byt a nebude predaj ďalej riešiť a ani konzultovať s inými záujemcami. Zo strany kupujúceho je podpis rezervačnej zmluvy potvrdením vážneho záujmu. 

Súčasťou rezervačnej zmluvy je aj definovanie povinnosti platenia, tzv. rezervačného poplatku, ktorý slúži ako potvrdenie skutočného záujmu oboch strán. Výška poplatku je individuálna, spravidla je to však 2 až 3 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Uvedený poplatok hradí záujemca, predávajúcemu prevodom alebo v hotovosti, buď na účet predávajúceho alebo v ideálnom prípade je hradený na účet tretej strany, napríklad notárovi. V zmluve sú ďalej uvedené podmienky týkajúce sa rezervácie. Je stanovené obdobie, počas, ktorého je rezervácia platná a všetky ďalšie náležitosti, ktoré musia byť jednotlivými stranami splnené. 

Akonáhle uplytnie doba uvedená v rezervačnej zmluve, pristupuje sa k podpisu ďalších zmlúv. A to, zmluva o budúcej zmluve a následne kúpno-predajná zmluva. Výška rezervačného poplatku bude po podpise kúpnej zmluvy automaticky odpočítaná z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ak by sa kupujúci rozhodol ďalšie zmluvy nepodpísať, napríklad ak stratil o byt záujem, rezervačný poplatok prepadá v prospech majiteľa nehnuteľnosti. Ak by došlo k porušeniu dohody na strane predávajúceho, rezervačný poplatok bude vrátený predávajúcemu. 

Rezervačná zmluva nenahrádza žiadnu ďalšiu zmluvu, ktorú je potrebné v kúpno-predajnom procese podpísať. Slúži len ako “rezervácia” nehnuteľnosti, ale za žiadnych okolností nezaväzuje k povinnosti predmetnú nehnuteľnosť kúpiť alebo predať. 

Čo znamená rezervácia bytu?

Rezervácia bytu znamená akúsi istotu pre kupujúceho a predávajúceho, že obe strany chcú jednať korektne. Pre predávajúceho je to záruka, že kupujúci má skutočný záujem o predmetný byt. Pre kupujúceho je to istota, že predávajúci už ďalej nebude byt ponúkať na kúpu iným záujemcom. 

Podpis rezervačnej zmluvy a teda rezervácia bytu je v kúpno-predajnom procese celkom dôležitá. Nehnuteľnosť môžete rezervovať či už predaj riešite na vlastnú päsť alebo s realitnými odborníkmi. Kým predávajúci bude apelovať na čo najvyšší rezervačný poplatok a čo najkratšiu dobu, u kupujúceho to bude práve naopak. Pre neho je výhodnejšie mať čo najdlhší rezervačný čas, kvôli príprave na kúpu a podpis kúpnej zmluvy za čo najnižší rezervačný poplatok. 

Tak ako neustále radíme, aby ste si kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť dali vypracovať odborníkom a nespoliehali sa na vzory z internetu, platí to aj v prípade rezervačnej zmluvy. Správnym a právnym dojednaním rezervačnej zmluvy dospejete k rýchlejšiemu jednaniu a pripomienkovaniu samotnej kúpnej zmluvy. Keďže súčasťou rezervačnej zmluvy je aj stanovenie záväzných podmienok, ako rezervačný poplatok, či sankcie, bude lepšie to mať dobre právne ošetrené.

Kedy podpísať rezervačnú zmluvu?

Zväčša apeluje na podpis rezervačnej zmluvy práve kupujúci. Je to hlavne z dôvodu toho, že má vážny záujem o kúpu predmetnej nehnuteľnosti, no potrebuje dostatok času na získanie finančných prostriedkov. Je však dôležitá aj pre predávajúceho, ktorý si po podpise rezervačnej zmluvy bude istejší, že našiel nového majiteľa pre svoj byt. 

Aj keď rezervačná zmluva vás nezaväzuje k predaju/kúpe bytu, dobre si rozmyslite, či ju podpíšete. Ak vám intuícia hovorí, že predávajúci/kupujúci/realitná kancelária jednajú nekorektne, zmluvu určite nepodpisujte. Hrozili by vám sankcie vyplývajúce zo zmluvy. V prípade, že ste kupujúci a nie ste si istý, či je daná nehnuteľnosť pre vás tá správna, prípadne, ak nemáte ešte zabezpečené financovanie, alebo ste pod časovým tlakom, určite sa nezaväzujte a zmluvu nepodpisujte.

Ako dlho trvá príprava rezervačnej zmluvy?

V prípade, že právnik disponuje všetkými potrebnými informáciami, ktoré sa týkajú nehnuteľnosti, dohody medzi medzi zmluvnými stranami, je možné rezervačnú zmluvu vypracovať pomerne rýchlo a to aj do 24 hodín.

Cena rezervačnej zmluvy na byt

Cena za prípravu rezervačnej zmluvy právnikmi, prípadne notárom sa môže líšiť. Spravila je to od 150 eur do 300 Eur. Ak potrebujete k zmluve pripraviť ešte dodatok, vyjde vás to na cca 50 Eur.

Čo by mala zmluva obsahovať?

Nevyhnutnými informáciami, ktoré musia byť v rezervačnej zmluve uvedené sú identifikačné údaje zmluvných strán a ich kontaktné údaje. Ďalej všetky informácie o predmetnej nehnuteľnosti, musí byť stanovená výška rezervačného poplatku a doba rezervácia, výška kúpnej ceny nehnuteľnosti a spôsob financovania. K rezervačnej zmluve je vhodné priložiť list vlastníctva k predmetnej nehnuteľnosti, katastrálnu mapu a nadobúdaciu zmluvu.

Čo keď kupujem byt zaťažený hypotékou - ako postupovať?

Postup predaja bytu zaťaženého hypotékou sa nelíši od predaja bytu, ktorý hypotékou zaťažený nie je. Dôležitým krokom v oboch prípadoch je spísanie kúpnej zmluvy, prípadne zmluvy o budúcom predaji. Povinnými údajmi, ktoré v zmluve musia byť uvedené sú zmluvné strany, ich identifikačné a kontaktné údaje, predmet kúpy, kúpna cena, ale hlavne spôsob úhrady kúpnej ceny. Definícia spôsobu úhrady ceny je obzvlášť dôležitá, práve pri predaji bytu, ktorý je zaťažený hypotékou. Je to dôležité aj v prípade, že sa zmluvné strany dohodli, že predčasné splatenie hypotéky zafinancuje kupujúci. Po splnení všetkých uvedených náležitostí, po správnej príprave kúpnej zmluvy a jej podpise obomi zmluvnými stranami, úhrade kúpnej ceny je potrebné splniť ďalšie povinnosti.

• Podanie vkladu na kataster nehnuteľností a prepis vlastníckych práv. 
• Príprava bytu a odovzdanie bytu novému majiteľovi. 
• Prepis energií na nového majiteľa. 
• Prepis alebo zrušenie médií evidovaných na pôvodného majiteľa. 
• Nahlásenie zmeny majiteľa bytu správcovi bytového domu. 
• Podanie daňového priznania z nehnuteľnosti.