Ako prebieha predaj nehnuteľnosti?

Predaj nehnuteľnosti pre niekoho predstavuje náročný proces plný formalít a dokumentov, s ktorými nemá skúsenosť. Práve pre týchto ľudí sú tu realitné kancelárie, prípadne iní odborníci, ktorí vás dokážu celým procesom hravo previesť a zabezpečiť vám odborné poradenstvo až do momentu odovzdaniu bytu novému majiteľovi. Predaj nehnuteľnosti je teda možné vo vlastnej réžii alebo za pomoci realitnej kancelárie. 

Ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti?

Kľúčovým bodom v procese predaja nehnuteľnosti je správne stanovenie predajnej ceny. Zo skúseností našich realitných maklérov vieme, že pri predaji sú dôležité prvé dva týždne. Štatistika ukazuje, že v prípade správneho nastavenia ceny prichádza najviac záujemcov o kúpu práve v tomto období. Ak sa pri stanovení ceny rozhodnete špekulovať a najprv nastavíte cenu vysoko, môže to spôsobiť opačný efekt a celý proces predaja môže byť zmarený.

Ako na predaj nehnuteľnosti?

Ak už disponujete predajnou cenou a rozhodli ste sa pre predaj bytu vo vlastnej réžii, bude potrebné pripraviť byt na fotenie. Dobre nafotený byt dokáže osloviť viacerých záujemcov a predaj tak môže byť rýchlejší. S dokonalými fotkami bytu sa môžete pustiť do tvorby inzerátu na realitných portáloch. Pripravte si tiež informácie o dispozícii bytu, budú potrebné informácie k zariadeniu, predajná cena a ďalšie podrobnosti týkajúce sa bytu a jeho vybavenia.

Vypratanie nehnuteľnosti pri predaji

Podarilo sa Vám predať byt? Skvelé! Máte podpísanú kúpno-predajnú zmluvu a stanovený termín odovzdania bytu? Nastáva čas na vypratanie bytu a príprava bytu do podmienok stanovených v zmluve.

Ak ste sa dohodli, že byt predáte s nábytkom, je potrebné vypratať len vaše veci a iné hmotnosti. Ak byt predávate bez nábytku, je potrebné vypratať aj ten a byt uviesť do stavu dohodnutého v kúpno-predajnej zmluve. Pri odovzdaní bytu je potrebné vyhotoviť aj preberací/odovzdávací protokol, v ktorom zhrniete veci týkajúce sa nehnuteľnosti. Hovoríme o presných stavoch merateľných energií – teplá voda, studená voda, teplo a tiež evidenčné čísla meračov. Vhodné je do protokolu zahrnúť aj počet odovzdaných kľúčov (vstupná brána, byt/dom, poštová schránka, pivnica, atď.). Protokol vstupuje do platnosti podpisom oboch zmluvných strán. Spomínaný odovzdávací protokol využije nový majiteľ pri prihlasovaní u správcu bytu.

Predaj nehnuteľnosti svojpomocne

Predať svoj byt môžete samozrejme aj vo vlastnej réžii, v tomto prípade však musíte počítať s určitým rizikom, ktoré je s tým spojené. Hlavným motivačným prvkom prečo sa väčšina samo predajcov rozhodne predávať byt na vlastnú päsť je snaha ušetriť na provízii. 

V takomto prípade je častým, že samo predajca si nedá záležať na prezentácii predávaného bytu a častokrát byt nadhodnotí. Práve toto následne celý proces predaja predlžuje. V prípade, že sa niekto predsa len ozve na predmetný inzerát začína celý kolotoč úkonov. S každým záujemcom o byt je potrebné absolvovať obhliadku bytu a poskytnúť mu všetky potrebné informácie. Veľmi dôležité je, v prípade, že byt predávate sami, dohliadnuť na dokumentáciu spojenú s predajom bytu. Väčšina ľudí, ktorí predávajú vo vlastnej réžii berie inšpiráciu na kúpno-predajnú zmluvu z internetu, toto však môže byť riskantné.

Povinnosti pri predaji nehnuteľnosti

Len čo sa Vám podarí úspešne doriešiť predajný proces vašej nehnuteľnosti, čakajú vás ešte ďalšie neodkladné povinnosti:

• Odhlásenie dane z nehnuteľnosti. Pre odhlásenie z povinnosti platiť daň z nehnuteľnosti, musíte predložiť rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností, ktorí si vyzdvihnete osobne na príslušnom katastri. 
• Odhlásenie platieb za komunálny odpad. Pre vybavenie tohto odhlásenia musíte disponovať rovnakými dokumentami ako v prípade odhlásenia povinnosti dane z nehnuteľnosti. 
• Trvalý pobyt. Ak ste v nehnuteľnosti, ktorú predávate mali zriadený trvalý pobyt, je potrebné prehlásenie. V prípade však, že kupujete inú nehnuteľnosť a na tej si zriadite trvalý pobyt, z pôvodnej adresy vás automaticky odhlásia. 
• Poplatok RTVS. Túto povinnosť môžete vyriešiť aj elektronicky, stačí vám k tomu doklad o ukončení odberu, prípadne doklad o zmene odberateľa. 

Ako oznámiť finančnému úradu predaj nehnuteľnosti?

Ak sa Vám podarilo úspešne predať nehnuteľnosť, čakajú vás ďalšie povinnosti, s tým spojené. Jednou z nich je oznámenie predaja nehnuteľnosti finančnému úradu. Toto sa realizuje formou podania daňového priznania na príslušný daňový/finančný úrad.

Daň zo zisku z predaja nehnuteľnosti

V prípade, že ste občanom EÚ a na území SR ste predali nehnuteľnosť, príjem z predaja je zdaniteľný na území SR. Toto upravuje zákon č. 595/2002 Z.Z. o dani z príjmov. 

Ako vyplniť daňové priznanie pri predaji nehnuteľnosti?

Podať daňové priznanie musí každý daňovník, ktorému vznikla daňová povinnosť k dani z nehnuteľností. Existujú dva typy daňového priznania k dani z nehnuteľností, a to:

• priznanie k dani z nehnuteľností,
• čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností.

Priznanie k dani z nehnuteľností podáva daňovník pri prvom vzniku daňovej povinnosti, a teda daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti podáva správcovi dane prvýkrát.

Príklad na priznanie k dani z nehnuteľností:

Andrej  si v novembri 2020 kúpil dom v Trnave. Do katastra nehnuteľností bol ako vlastník zapísaný 15. novembra 2020 a daňová povinnosť mu vzniká 1. januára 2021. Andrejovi vzniká povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára 2021. Správcom dane je mesto Trnava.

Čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podáva daňovník v prípade, ak:

• sa daňovník stal vlastníkom, správcom, nájomcom, užívateľom ďalšej nehnuteľnosti,
• došlo k zmene súvisiacej s nehnuteľnosťou, napríklad zmene jej druhu alebo výmery alebo účelu využitia stavby, bytu alebo nebytového priestoru,
• daňovníkovi zaniklo vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľností.

Ak daňovník v minulosti už podal daňové priznanie k dani z nehnuteľností, napr. podal daňové priznanie na rok 2020 a nič sa po podanom daňovom priznaní nezmenilo, nie je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností na ďalšie roky.

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb z dôvodu predaja nehnuteľnosti, ak príjem nie je od dane oslobodený, sa podáva tri mesiace po skončení kalendárneho roka, štandardne do 31.3 nasledujúceho roka.

Ak daňovník fyzická osoba dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, t. j. ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov, podľa zákona o dani z príjmov mu nevyplýva povinnosť registrácie na daňovom úrade. Daňové priznanie podá pod svojim rodným číslom.