Ako predať byt v dedičskom konaní

Akým spôsobom môže človek nadobudnúť majetok dedením?

Existujú dva spôsoby nadobudnutia nehnuteľnosti dedením. Prvým je závet zosnulej osoby, kde sú ustanovení dediči a je určený ich podiely, veci a práva, ktoré im majú pripadnúť. Právoplatný závet je spísaný a uložený u notára. Ďalším spôsobom nadobudnutia majetku je zo zákona. Zákon definuje dedenie v štyroch dedičských skupinách. Uprednostňovaná je prvá skupina, v ktorej dedia deti a manžel alebo manželka zosnulého. V prípade, že nededia poručiteľovi potomci, dedí v druhej skupine manžel/manželka, poručiteľovi rodičia a ďalej tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrťou v spoločnej domácnosti. Dedičia tejto skupiny dedia rovnakým dielom, avšak manžel najmenej polovicu dedičstva.

Ako prebieha proces dedenia?

Dedičské konanie má na starosti súdom poverený notár. Práve ten zisťuje, či poručiteľ zanechal závet, zisťuje okruh dedičov, či predmet dedenia. To znamená aký majetok a dlhy poručiteľ zanechal svojim dedičom.

V prípade, že dedičské konanie má viacero účastníkov je možná dohoda o vysporiadaní dedičstva a jeho následné rozdelenie. Možnosťou je tiež odmietnutie dedičstva, ktorá sa deje hlavne v prípade ak ide o dedenie dlhu.

Ak je predmetom dedičského konania nehnuteľnosť, notár vás požiada o predloženie odhadu ceny nehnuteľnosti. Toto ocenenie si môžete vyhotoviť vy sami alebo notár. Pre lepšiu predstavu o aktuálnej cene nehnuteľnosti, môžete použiť Reado. Záverom dedičského konania je uznesenie, ktoré vydá notár. Týmto uznesením dôjde k potvrdeniu, že dediči nadobúdajú dedičstvo podľa svojich podielov.

V prípade, že s uznesením účastník dedičského konania nesúhlasí, môže sa odvolať spravidla do 15 dní. Ak však v tejto lehote ani jeden z dedičov nepodá odvolanie, uznesenie nadobudne právoplatnosť.

Kedy sa ako dedič stanem vlastníkom nehnuteľnosti?

Po skončení dedičského konania a vydania uznesenia, proti ktorému sa nikto v lehote 15 dní neodvolal, prichádza na rad prepis nehnuteľnosti na príslušnom Katastri nehnuteľností.

Prepis nehnuteľnosti sa realizuje prostredníctvom súdu, na ktorý je potrebné doručiť uznesenie notára, ktoré potvrdzuje nadobudnutie nehnuteľnosti dedičmi. Po dodaní potrebnej dokumentácie súd požiada kataster o zmenu vlastníctva nehnuteľnosti. Riešenie predmetnej záležitosti je prostredníctvom súdu často zdĺhavé. Možnosťou preto zostáva podať návrh na zmenu vlastníctva na katastri osobne. Vtedy je potrebné doložiť návrh na uznesenie o dedičstve.

Odhad hodnoty nehnuteľnosti v dedičskom konaní

V procese dedičského konania určuje notár všeobecnú hodnotu majetku. Hodnotu majetku môže určiť vlastným odhadom, prípadne do procesu môžete zapojiť znalca, ktorý vyhotoví znalecký posudok. V prípade však, že odhad znalca nebude presný a dôjde k nadhodnoteniu nehnuteľnosti, zvyšuje sa tým odmena za notára a zároveň vzniká problém s predajom za hodnotu určenú notárom. Odporúčame preto všeobecnú hodnotu nehnuteľnosť preukázať sami. Správne a presné ocenenie nehnuteľnosti je preto pre dedičov veľmi dôležité. Odhad hodnoty nehnuteľnosti si môžete overiť aj sami prostredníctvom online kalkulačky od Reado.

Môžem predať nehnuteľnosť pred ukončením dedičského konania?

V okamihu smrti poručiteľa prechádzajú všetky práva a povinnosti na dedičov. Ak ste jediným dedičom, tak ste sa v okamihu smrti poručiteľa stali vlastníkom jeho nehnuteľnosti. Ak je dedičov viac, tak ste sa vlastníkmi stali všetci vo forme podielového spoluvlastníctva. Dedičské konanie musíte absolvovať, aby došlo k potvrdeniu nadobudnutia vlastníctva. Do katastra nehnuteľností budete ako vlastník bytu zapísaný až po právoplatnom skončení dedičského konania, dovtedy tam bude uvedené meno poručiteľa. Právoplatný predaj bytu je preto možný až v momente, kedy bude vaše meno figurovať v liste vlastníctva na Katastrálnom portáli.

Ako podľa nového zákona a po akej dobe môžem byt z dedičstva predať? 

V prípade, že dedičské konanie je právoplatne skončené, predaj nehnuteľnosti sa od štandardného predaja bytu a domu nelíši. Celý proces začína štandardne a to hľadaním kupujúceho. Následne, v prípade úspešnosti prichádza na rad spísanie kúpnej zmluvy. Do zmluvy sa uvádza predávajúci, tj. právoplatný dedič nehnuteľnosti. Ak je dedičov viac, uvádzajú sa všetci. Pred predajom nehnuteľnosti by sa mali dedičia dohodnúť na predajnej cene nehnuteľnosti, termíne predaja a ďalších dôležitých veciach. Kúpnu zmluvu vám môže vyhotoviť advokát, notár, prípadne iná osoba s právnickým vzdelaním.

Po schválení znenia kúpnej zmluvy oboma stranami (predávajúcim aj kupujúcim), môžu zmluvné strany pristúpiť k jej podpisu. Podpis predávajúceho na kúpnej zmluve musí byť notárom overený. Po podpise kúpnej zmluvy je potrebné jej podanie na katastri nehnuteľností.

Posledným krokom je už len čakanie na prepis vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho a následné fyzické odovzdanie nehnuteľnosti.

Môžem predať len podiel z bytu nadobudnutý z dedičstva?

Áno, v prípade, že dedičov je viac je možné podielové vlastníctvo vysporiadať. Predchádza tomu vzájomná dohoda všetkých účastníkov dedičského konania. Postup predaja podielu je totožný s klasickým kúpno-predajným procesom.

Ako dlho trvá celý proces dedičského konania a následný predaj nehnuteľnosti?

Celý proces dedičského konania a následného predaja môže trvať aj niekoľko mesiacov. Dĺžka dedičského konania závisí od viacerých okolností, ako počet dedičov, forma dedičstva, predmet dedičstva. Ak sú všetky tieto veci vyriešené, začína kúpno-predajný proces, ktorý zvyčajne zaberie aspoň mesiac.

Daňové povinnosti pri predaji zdedenej nehnuteľnosti

Rozhodli ste sa nehnuteľnosť nadobudnutú dedením predať? Ak bola nadobudnutá pred 5. rokmi, je príjem z predaja tejto nehnuteľnosti od dane oslobodený. Ak je však nehnuteľnosť vo vlastníctve menej ako 5 rokov, daň z predaja vás neminie. V takom prípade ste ako daňovník povinný zaplatiť daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti. 

Ak teda nebol príjem z predaja nehnuteľností oslobodený, vzniká povinnosť priznať príjem v daňovom priznaní za príslušné zdaňovacie obdobie. Z neho sa následne vypočíta daň, ktorá je vo výške 19 %. Daň sa však neplatí z celej predajnej ceny, ktorú dedič predajom získa. Tento príjem je možné znížiť o daňové výdavky podľa zákona o dani z príjmov. V prípade nehnuteľností získaných dedením je daňovým výdavkom vstupná cena zdedenej nehnuteľnosti, teda všeobecná cena nehnuteľnosti nadobudnutej dedením. Pri určení všeobecnej ceny nehnuteľnosti sa prihliada na ocenenie nehnuteľnosti notárom počas dedičského konania. V praxi to znamená, že pokiaľ napríklad zdedenú nehnuteľnosť v nepriamom rade predáte ešte pred uplynutím 5 rokov od smrti poručiteľa v cene 100 000 EUR, avšak v uznesení o dedičstve bola jej cena stanovená na 80 000 EUR, daň z príjmu budete platiť len z rozdielu, t.j. zo sumy 20 000 EUR.

Je lepšie si byt z dedičstva nechať alebo predať?

Na túto otázku jednoznačná odpoveď neexistuje. Ak už ste majiteľom inej nehnuteľnosti, kde sa vám býva dobre a zdedená nehnuteľnosť nie je úplne podľa Vašich predstáv, odporúčame nehnuteľnosť predať. Nebudete mať starosti s ďalším bytom, potenciálnym prenájmom či poplatkami, ktoré sú spojené s vlastníctvom.