Ako správne ohodnotiť trhovú cenu nehnuteľnosti

Ak plánujete predaj nehnuteľnosti, potrebujete ju najskôr správne ohodnotiť. Na určenie jej trhovej ceny však laický pohľad nestačí. K dispozícii je niekoľko overených spôsobov, ktoré treba uplatniť v závislosti od toho, akou formou svoju nehnuteľnosť predávate. Využiť môžete viaceré online nástroje alebo osloviť znalca, ktorý vám vypracuje znalecký posudok. Kde však začať? Čo všetko budete potrebovať a koľko vás to bude stáť? Pripravili sme pre vás podrobný návod, v ktorom nájdete všetky odpovede.

Správne ohodnotenie nehnuteľnosti je jedným z hlavných predpokladov jej rýchleho predaja. Predávajúci má tak istotu, že svoju nehnuteľnosť nepredá pod cenu, a navyše sa vyhne riziku, že proces predaja potrvá celé roky. Ak totiž nehnuteľnosť správne kopíruje aktuálny stav na realitnom trhu, veľmi rýchlo si nájde svojho nového majiteľa. Ako teda správne ohodnotiť nehnuteľnosť? Aký postup zvoliť a na čo všetko sa treba pripraviť?

Kedy je potrebné ohodnotenie nehnuteľnosti?

Ohodnotenie nehnuteľnosti budete s najväčšou pravdepodobnosťou riešiť v prípade vybavovania hypotéky. Dôvodom však môže byť aj dedičské konanie, rekonštrukcia rodičovského domu, z ktorého budete vyplácať aj svojich súrodencov, ručenie či iný právny úkon súvisiaci s predajom či nadobudnutím nehnuteľnosti. Vypracovanie ohodnotenia nehnuteľnosti však nie je podmienené žiadnym konkrétnym dôvodom, a tak si ho pokojne môžete nechať vypracovať aj pre svoju vlastnú informáciu.

Ako postupovať v prípade dedičského konania?

Jednou zo situácií, pri ktorých budete potrebovať ohodnotiť nehnuteľnosť, je práve dedičské konanie. Ohodnotenie nehnuteľnosti pri dedičstve môžete pritom realizovať dvomi spôsobmi - znaleckým posudkom k dedičskému konaniu alebo trhovým odhadom ceny nehnuteľnuteľnosti.

Ako sa robí odhad (ohodnotenie) nehnuteľnosti? 

Jednou z možností, ako prebieha odhad (ohodnotenie) nehnuteľnosti, je znalecký posudok k dedičskému konaniu. Vypracovať ho môže len certifikovaný odhadca, resp. súdny znalec, ktorý na základe stavu a rozlohy nehnuteľnosti vypracuje znalecký posudok s okrúhlou pečiatkou. Ten je však pomerne drahý a časovo náročný, nakoľko jeho vypracovanie neraz trvá aj niekoľko týždňov. 

Lacnejšou a rýchlejšou alternatívou je trhový odhad ceny nehnuteľnosti, ktorý vypracuje realitná kancelária. Odhadovaná cena nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dedičského konania, sa v tomto prípade rovná trhovej cene nehnuteľnosti ku dňu úmrtia poručiteľa. Trhový odhad viete vybaviť aj online a k dispozícii ho môžete mať za pár minút od zadania vašej požiadavky.

Oceňovanie nehnuteľností podľa zákona

Hodnotu nehnuteľnosti je možné stanoviť aj tzv. tabuľkovým spôsobom. Ide o zákonom stanovenú metódu, ktorá je viazaná na systém tabuliek tvoriacich prílohy vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Tieto tabuľky obsahujú hodnoty pre viaceré parametre rozdelené do 36 tabuliek. Ide o prepracovaný systém, ktorý však nezohľadňuje aktuálnu situáciu na trhu a ani faktory ako vývoj inflácie. Ohodnotenie nehnuteľnosti podľa tabuliek sa tak v konečnom dôsledku môže odchyľovať od jej reálnej hodnoty.

Základné metódy oceňovania nehnuteľností

Ohodnotenie nehnuteľnosti podľa tabuliek je len jedným zo spôsobov, ktorým môžeme stanoviť jej hodnotu. Spomedzi výpočtových metód môžeme na ocenenie nehnuteľností využiť aj porovnávaciu metódu, ktorá spočíva v  porovnaní s nehnuteľnosťou rovnakého druhu, porovnateľnej veľkosti a podobných charakteristík. Okrem toho je možné vychádzať aj z technickej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá sa upravuje o tzv. koeficient polohovej odlišnost vyjadrujúci vplyv konkrétneho miesta a času na jej hodnotu.

Zistite hodnotu nehnuteľnosti online

Vyššie uvedené metódy sú blízke najmä znalcom. Jednou z množstva výhod dnešného online sveta je však oceňovanie nehnuteľnosti z pohodlia domova. Stačí, ak na internete vyhľadáte možnosť oceňovanie nehnuteľnosti online a zobrazí sa vám hneď nástroj slúžiacich na okamžitý prepočet. Ide o tzv. kalkulačku, ktorá behom pár minút vyhodnotí trhovú cenu vašej nehnuteľnosti na základe rozsiahlych dát z realitného trhu.

Kalkulačka na ocenenie nehnuteľnosti

Kalkulačky na ocenenie nehnuteľnosti fungujú na princípe otázok. Vašou úlohou bude na ne odpovedať a na základe vašich odpovedí vám kalkulačka vypočíta hodnotu konkrétnej nehnuteľnosti. Otázky, ktoré budete musieť zodpovedať, sú pritom rozdielne v závislosti od toho, či máte záujem o oceňovanie domu alebo bytu. V oboch prípadoch sa vás kalkulačka na ocenenie nehnuteľnosti bude pýtať na:

• rok výstavby,
• lokalitu, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza,
• veľkosť úžitkovej plochy,
• aktuálny stav nehnuteľnosti,
• ďalšie súčasti nehnuteľnosti, napríklad pivnica, balkón, garáž a pod.

V prípade domu ďalej uvádzate jeho typ a tiež veľkosť a typ pozemku. Pri oceňovaní hodnoty bytu je zas dôležitý počet izieb, spôsob parkovania, číslo poschodia a tiež celkový počet poschodí v budove, kde sa byt nachádza.

Trhové oceňovanie nehnuteľností

Kalkulačka na ocenenie nehnuteľnosti vám síce dokáže vypočítať jej aktuálnu hodnotu, netreba však zabúdať, že ide o hodnotu, ktorá je fixná a nereaguje na situáciu, v akej sa trh aktuálne nachádza. Na toto slúži trhová cena nehnuteľností. Je pohyblivá, vychádza z reálnej situácie a dokáže pružne reagovať na faktory, ktoré v konkrétnom čase ovplyvňujú realitný trh.

Čo má zohľadňovať trhová cena nehnuteľnosti?

Ak má teda kalkulačka trhovej ceny nehnuteľností určiť správnu hodnotu, mala by zohľadňovať aj objektívne faktory, ktoré v danom momente ovplyvňujú realitný trh. Príkladom je inflácia, počet voľných pracovných miest v danej lokalite, dostupnosť občianskej vybavenosti, vzdialenosť od krajského či okresného mesta a podobne. Odhad trhovej ceny však môžu ovplyvniť aj rôzne subjektívne faktory, a tie môžu na výslednú trhovú cenu nehnuteľnosti vplývať aj negatívnym spôsobom. Môže ísť o rôzne psychologické aspekty ako napr. citové puto k nehnuteľnosti, kvôli ktorému máme potrebu cenu zvyšovať, či samotné zvýšenie ceny len preto, aby ju bolo možné pri predaji zjednávať.

Trhová cena nehnuteľnosti sa preto stanovuje naozaj ťažko. Čím podrobnejšia on-line kalkulačka bude, tým bude trhová cena nehnuteľnosti stanovená presnejšia. Každého z nás však ovplyvňujú iné objektívne a subjektívne faktory. Nie je možné ich jednoznačne prepočítať a tak je normálne, že hladina trhovej hodnoty nehnuteľnosti bude u každého z nás mierne odlišná. 

Uveďme si príklad z Bratislavy

Ako príklad nám poslúži kalkulačka trhovej ceny bytu v Bratislave.

Do kalkulačky výpočtu trhovej ceny z nehnuteľnosti bolo potrebné vložiť všetky nasledovné údaje:

• základné informácie o nehnuteľnosti: typ nehnuteľnosti, vlastníctvo, výmera v m², poschodie bytu, celkový počet poschodí, vek nehnuteľnosti, výťah
• ďalšie informácie o nehnuteľnosti: balkón, terasa, lodžia, predzáhradka, hala, špajza, murovaný šatník, podkrovná izba, pivnica
• technický stav nehnuteľnosti: rekonštrukcia - vek rekonštrukcie, rekonštrukcia bytového jadra, kuchyne, kúpeľne, WC, podláh, výmena okien, rekonštrukcia interiérových dverí, stien, stropov, balkóna, lodžie
• informácie o dispozícií nehnuteľnosti: orientácia obývacej miestnosti, počet prechodných miestností, počet WC, počet kúpeľní, prepojenosť jednotlivých miestností
• informácie o doplnkovom vybavení nehnuteľnosti: nadštandardné dizajnové prvky, nadštandardné technické vybavenie
• technický stav nehnuteľnosti: typ konštrukcie, parkovanie, typ vykurovania, rekonštrukcia bytového domu.

Po takomto dôkladnom vyplnení údajov nám kalkulačka ohodnotí danú nehnuteľnosť a priblíži nám jej reálnu trhovú hodnotu. 

Kedy osloviť znalca?

Oceňovanie nehnuteľností online je skvelá vec, no pravdou je, že má viac-menej len informatívny charakter. Omnoho väčšiu výpovednú hodnotu majú znalecké posudky, ktoré vypracovávajú už spomínaní znalci. Oceňovanie nehnuteľnosti formou znaleckého posudku je v praxi viac než bežné a využíva ho drvivá väčšina tých, ktorí majú záujem o predaj či kúpu nehnuteľnosti. Znalecké posudky sú totiž podmienkou k poskytnutiu hypotekárneho úveru a bez jeho predloženia vám dnes žiadna banka úver na bývanie nenačerpá.

Čo hovorí vyhláška?

Pri výbere znalca máte voľnú ruku. Využiť môžete služby toho, ktorého vám pridelí banka, pokojne však môžete osloviť aj znalca, na ktorého ste počuli dobré recenzie. Už spomínaná vyhláška č. 492/2004 Z. z. totiž hovorí, že hodnota nehnuteľnosti, ktorú určí znalec, je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase. Jednoducho povedané, znalecký posudok je názorom znalca na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, a tá môže byť z pohľadu dvoch znalcov odlišná.

Koľko zaplatím za znalecký posudok?

Vypracovanie znaleckého posudku trvá spravidla niekoľko dní, resp. týždňov, pričom si znalecké oceňovanie nehnuteľnosti vyžaduje aj osobnú obhliadku. Potrebných je tiež niekoľko podkladov týkajúcich sa veku, rozlohy a stavu nehnuteľnosti, na základe ktorých znalec pristúpi k čo najpresnejšiemu stanoveniu hodnoty. Znalecké posudky pritom nie sú najlacnejšou záležitosťou. Cena za ocenenie nehnuteľnosti znalcom je zhruba 150-250 eur v prípade bytu, pri oceňovaní domu sa však ceny posudkov pohybujú od 300 eur nahor.

Oceňovanie nehnuteľnosti je proces, ktorý bežný človek rieši maximálne niekoľkokrát za život. Podmienky a pravidlá sa pritom relatívne často menia, čo môže celý proces zbytočne spomaliť či skomplikovať. Ak si preto s otázkou oceňovania nehnuteľnosti lámete hlavu, obráťte sa na Reado. Naši experti vám pomôžu zorientovať sa, využiť možné zľavy a výhody a zvládnuť tak celý proces kúpy či predaja nehnuteľnosti s ľahkosťou a bez stresu.