Kto a kedy platí daň z predaja nehnuteľností?

Kto platí daň z predaja nehnuteľnosti?

Daň z nehnuteľností platia fyzické aj právnické osoby, konkrétne vlastník nehnuteľnosti, správca nehnuteľnosti alebo nájomca pozemku s dobou prenájmu aspoň 5 rokov alebo užívateľ nehnuteľnosti.

Daň sa platí každoročné na základe výmeru vystaveným miestnym úradom podľa toho, v ktorom katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza. Správcom dane z nehnuteľností je  mesto alebo obec, na ktorého území sa nehnuteľnosť nachádza.

V akej výške je daň z predaja nehnuteľnosti?

Sadzby dane z nehnuteľností ustanovuje zákon, avšak správca dane môže túto sadzbu zmeniť. Daň z nehnuteľností je miestna daň. Daň je vypočítaná správcom dane, ktorý na základe údajov poskytnutých daňovníkom, ako sú napríklad výmera bytu, pozemku alebo počet poschodí stavby, vypočíta daň. Daňovníkovi pošle rozhodnutie o výške dane, ktoré je splatné do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Daň je možné zaplatiť v splátkach, ak tak určí správca dane.

Výpočet dane z predaja nehnuteľnosti

Daňová povinnosť, ktorá vznikla z predaja nehnuteľnosti, sa vysporiada prostredníctvom daňového priznania, ak vznikne povinnosť jeho podania. Pre rok 2022 platí, že povinnosť podať daňové priznanie má fyzická osoba vtedy, ak jej celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku 2022 presiahnu sumu 2 289,63 eur (s výnimkou uvedenou v § 32 ods. 4 zákona o dani z príjmov), alebo ak fyzická osoba vykazuje daňovú stratu.

Príjem z predaja nehnuteľnosti je možné znížiť o daňové výdavky a ich rozdiel predstavuje základ dane (čiastkový).Takto vykázaný čiastkový základ dane z príjmov fyzickej osoby sa neznižuje o nezdaniteľné časti (napríklad nezdaniteľná časť na daňovníka, manžela/manželku daňovníka), pretože ide o tzv. pasívny príjem. Uplatnenie sadzby dane závisí od vykázaného základu dane. Posudzuje sa čiastkový základ dane, ktorý je tvorený z príjmov podľa § 5, § 6 a § 8 zákona o dani z príjmov. Platí, že ak výška základu dane za rok 2022 nepresiahne sumu 38 553,01 eur, použije sa sadzba dane vo výške 19 %. Na prevyšujúcu časť základu dane (t. j. nad 38 553,02) sa použije sadzba dane vo výške 25 %. Výška sadzby dane, ktorá sa použije v prípade zdanenia príjmov z predaja nehnuteľnosti, sa tak odvíja aj od výšky iných typov príjmov (základov dane).

Príklad na predaj nehnuteľnosti bez dosiahnutia zisku a podanie daňového priznania za rok 2022

Ján predal v apríli 2022 svoj byt, ktorý vlastnil len jeden rok. Byt nadobudol za kúpnu cenu 200 000 eur. Svoj byt rekonštruoval, avšak predal ho pod očakávanú hodnotu, a to za 220 000 eur Po zohľadnení vynaložených výdavkov v hodnote 30 000 eur (rekonštrukcia, stavebné úpravy) bol jeho zisk z predaja nulový, resp. dosiahol stratu, na ktorú sa však v daňovom priznaní neprihliada. Vzniká Jánovi povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2022?

Bez ohľadu na skutočnosť, že celkový zisk z predaja bytu bol nulový, ako aj bez ohľadu na výšku ostatných príjmov, Jánovi vzniká povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2022 z dôvodu, že jeho príjmy (220 000 eur) presiahli hranicu na podanie priznania, t. j. 2 289,63 eur. Ján v daňovom priznaní uvedie ako príjem z predaja nehnuteľnosti sumu 220 000 eur a súvisiaci výdavok tiež vo výške 220 000 eur (nie je možné z predaja nehnuteľnosti vykázať stratu), takže v konečnom dôsledku nebude z predaja nehnuteľnosti platiť žiadnu daň.

Kedy musím daň zaplatiť a kedy táto povinnosť neplatí?

Príjem z predaja nehnuteľností je oslobodený od dani z príjmov, ak nastane niektorá z nižšie uvedených  skutočností. Takýto príjem sa vôbec do daňového priznania neuvádza.

Ide o tieto príjmy:

• z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
• z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
• z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,   
• z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenie osobe podľa osobitných predpisov (napr. majetok z reštitúcií, rehabilitácií a pod.)

Ako je to u dedičstva?

V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti, je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).

O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci). 

Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),

Príjem z  predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, je oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič [§ 9 ods. 1 písm. a) zákona]. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností (tak ako je to pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti).

Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti nebol od dane z príjmov oslobodený, potom daňovníkovi ako predávajúcemu vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie. Čiastkovým základom dane z tohto druhu príjmu je príjem znížený o daňové výdavky. Do daňových výdavkov sa zahrňujú výdavky uvedené v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov.

Ak ide o nehnuteľnosť, ktorú daňovník nadobudol dedením, výdavkom pri predaji tejto nehnuteľnosti je všeobecná cena nehnuteľnosti uvedená v uznesení o dedičstve. 

Čo musím vybaviť a kam to mám priniesť?

Podať daňové priznanie musí každý daňovník, ktorému vznikla daňová povinnosť k dani z nehnuteľností. Existujú dva typy daňového priznania k dani z nehnuteľností, a to:

• priznanie k dani z nehnuteľností,
• čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností.

Priznanie k dani z nehnuteľností podáva daňovník pri prvom vzniku daňovej povinnosti, a teda daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti podáva správcovi dane prvýkrát.

Príklad na priznanie k dani z nehnuteľností:

Andrej  si v novembri 2020 kúpil dom v Trnave. Do katastra nehnuteľností bol ako vlastník zapísaný 15. novembra 2020 a daňová povinnosť mu vzniká 1. januára 2021. Andrejovi vzniká povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára 2021. Správcom dane je mesto Trnava.

Čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podáva daňovník v prípade, ak:

• sa daňovník stal vlastníkom, správcom, nájomcom, užívateľom ďalšej nehnuteľnosti,
• došlo k zmene súvisiacej s nehnuteľnosťou, napríklad zmene jej druhu alebo výmery alebo účelu využitia stavby, bytu alebo nebytového priestoru,
• daňovníkovi zaniklo vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľností.

Ak daňovník v minulosti už podal daňové priznanie k dani z nehnuteľností, napr. podal daňové priznanie na rok 2020 a nič sa po podanom daňovom priznaní nezmenilo, nie je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností na ďalšie roky. Daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb z dôvodu predaja nehnuteľnosti, ak príjem nie je od dane oslobodený, sa podáva tri mesiace po skončení kalendárneho roka, štandardne do 31.3 nasledujúceho roka.

Ak daňovník fyzická osoba dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, t. j. ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov, podľa zákona o dani z príjmov mu nevyplýva povinnosť registrácie na daňovom úrade. Daňové priznanie podá pod svojim rodným číslom.

Dokedy je potrebné daňové priznanie podať?

Ak ste vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti viac ako 5 rokov, daň z príjmu neplatíte a zároveň Vám nevzniká povinnosť podať daňové priznanie. V prípade, že danú nehnuteľnosť vlastníte menej ako 5 rokov, ste tento príjem povinný zdaniť a podať daňové priznanie.Príjem z predaja - predajnú cenu, preukázateľne zaplatenú, je potrebné uviesť v najbližšom daňovom priznaní, teda do 31.03.2021, príp. lehotu na podanie daňového priznania si môžete predĺžiť do 30.06.2021. Príjem z predaja nehnuteľnosti a k nemu prislúchajúce výdavky uvediete v daňovom priznaní – tlačivo pre fyzické osoby, typ: B (VIII. oddiel daňového priznania, tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky).

Do časti výdavkov uvádzate:

• Kúpnu cenu, za ktorú ste kúpili nehnuteľnosť VY.
• Preukázateľné náklady na technické zhodnotenie a opravu nehnuteľnosti – rekonštrukcia.
• Preukázateľné náklady pri predaji nehnuteľnosti (napr. aj provízia pre realitnú kanceláriu).
• Úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru, ktorý ste čerpali v súvislosti s kúpou predávanej nehnuteľnosti.  

Z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli (kúpili), zaplatíte daň z príjmov vo výške 19 % (zo základu dane do 37.163,36 € (čo je 176,8 – násobok sumy platného životného minima vrátane) a z príjmov nad 37.163,36 € je to 25 %. Okrem toho je tu pre Vás ešte jedna nepríjemná povinnosť, z príjmu z predaja nehnuteľnosti musíte platiť aj odvody do zdravotnej poisťovne. Z vymeriavacieho základu sa platí poistné vo výške 14%. V prípade, ak ste osoba so zdravotným postihnutím, sadzba poistného sa znižuje o polovicu – na 7% z vymeriavacieho základu. Koľko to bude presne, to Vám vypočíta zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia na základe podaného daňového priznania.

ZDROJ:

podnikajte.sk

financnasprava.sk

money.sk